Die Top-5-Stolpersteine im Gewerbemietrecht

Ursprünglich erschienen in Aktueller Apotheken Wirtschaftsdienst 2025 in Kooperation mit Dr. Schmidt und Partner 

Die Anmietung von Gewerberäumen ist für Apotheker ein entscheidender Schritt mit langfristigen Auswirkungen. Durch die aktuelle Gesetzesänderung zur Textform im Mietrecht gibt es zudem neue Anforderungen. Der Beitrag beleuchtet die fünf häufigsten Stolpersteine und zeigt praxisnahe Lösungen auf.

1. Laufzeit - Planungssicherheit schaffen 

Für eine Apotheke ist eine langfristige Mietbindung essenziell, um wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten. Eine Mindestmietdauer von zehn Jahren, idealerweise mit Verlängerungsoptionen, sollte angestrebt werden.

Stolperstein 1: Empfehlenswert sind Verlängerungsklauseln, die eine automatische Vertragsverlängerung vorsehen oder dem Mieter eine Optionsmöglichkeit geben.

Beispiele für Verlängerungsklauseln:

• „Der Vertrag verlängert sich automatisch um jeweils 12 Monate, wenn er nicht spätestens x Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wurde.“

• „Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch zu den Konditionen dieses Vertrages bis zu x Mal jeweils x Jahre, wenn der Mieter nicht spätestens neun Monate vor Ablauf der Mietzeit eine gegenteilige schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter abgibt.“

Vorsicht ist bei unbefristeten Mietverträgen geboten, da sie mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von nur sechs Monaten kündbar sind und somit erhebliche Unsicherheiten mit sich bringen.

2. Mietanpassung - Schutz vor Inflation und unerwarteten Kosten 

Eine Wertsicherungsklausel ist in Gewerbemietverträgen weit verbreitet. Sie koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) und schützt so vor inflationsbedingten Wertverlusten.

Stolperstein 2: Hierbei ist darauf zu achten, dass eine klare Regelung zur Berechnungsgrundlage getroffen wird – idealerweise sollte die zuletzt angepasste Miete als Basis dienen. Außerdem sollte die Mindestmietdauer beachtet werden: Nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) darf eine Wertsicherungsklausel nur bei einer Mietdauer von mindestens zehn Jahren vereinbart werden.

3. Vertragserstellungen und -änderungen – Schrift- oder neuerdings Textform?

Eine der bedeutendsten Änderungen betrifft das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB. Bisher mussten Mietverträge und alle wesentlichen Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Das neue Gesetz (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB) ermöglicht es, dass Mietverträge und Änderungen in Textform – also per E-Mail oder digitalem Dokument – wirksam sein können.

Stolperstein 3: Die Umsetzung in der Praxis bleibt abzuwarten. Bis sich eine gefestigte Rechtsprechung entwickelt hat, sollten Mietverträge sowie wesentliche Vertragsänderungen weiterhin in einer schriftlich unterzeichneten Form festgehalten werden.

4. Mietminderung – Rechte bei Mängeln richtig nutzen

Ein erheblicher Mangel der Mietsache kann eine Mietminderung rechtfertigen. Entscheidend ist, dass der Mangel die Nutzung der Apotheke wesentlich beeinträchtigt. Kleinere Mängel rechtfertigen keine Mietminderung.

Stolperstein 4: Ein häufiger Fehler ist, die Miete eigenmächtig in zu hohem Umfang zu kürzen. Dies kann zu Nachzahlungen und Streitigkeiten führen. Empfehlenswert ist es, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den Mangel ggf. gerichtlich oder durch einen Gutachter klären zu lassen.

5. Rückbauverpflichtung – Wer zahlt am Ende?

Viele Apotheker investieren in den Umbau ihrer Mieträume. Doch was passiert nach Vertragsende?

Stolperstein 5: Der ursprüngliche Zustand der Mietsache muss wiederhergestellt werden. Auch wenn der Vermieter bauliche Veränderungen genehmigt hat, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Mieter vom Rückbau befreit ist. Besonders kostspielig wird es, wenn Umbauten wie Laborbereiche entfernt werden müssen. Daher sollten bereits bei Mietvertragsabschluss klare Regelungen getroffen werden, ob und in welchem Umfang eine Rückbauverpflichtung besteht.