Kaum ein Mietverhältnis, insbesondere im Bereich der Gewerberaummiete, wird ohne eine Kostentragungspflicht für Betriebskosten vereinbart, sei es durch monatliche Abschlagszahlungen und eine jährliche Abrechnung oder durch eine Betriebskostenpauschale, über welche im Nachgang dann nicht gesondert abzurechnen ist. In der Regel wird für den Umfang der Kostentragungspflicht auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug genommen. Neben der Bezugnahme der darin enthaltenen Auflistung können noch weitere Positionen als Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden, wobei dies für die Wirksamkeit zuvor stets im Einzelfall geprüft werden sollten. Denn schon häufig hatten die Zivilgerichte über einzelne Betriebskostenpositionen zu entscheiden, die zwar im Vertrag als vereinbart standen, der Mieter sich jedoch nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung über einzelne Positionen wunderte und nicht dazu bereit war, die Kosten – trotz schriftlicher Vereinbarung – tragen zu wollen. So gestaltete sich eine solche Situation in einem Fall, der von unserer Kanzlei, zunächst außergerichtlich, betreut wurde:
Ein Apotheker ist Eigentümer einer Immobilie, in deren Erdgeschoss er seine Apotheke betreibt. In den Stockwerken oberhalb der Apotheke befinden sich mehrere Arztpraxen, die über einen Aufzug im Eingangsbereich innerhalb des Gebäudes erreichbar sind und die Barrierefreiheit sicherstellen. Am Ende des Eingangsbereiches gelangt man durch eine Tür in den Innenhof der Immobilie, in dessen hinterem Bereich sich ein Nebengelass befindet, welches keinen unmittelbaren Zugang von der vorderen Hauptimmobilie hat. In diesem Nebengelass betreibt eine weitere gewerbliche Mieterin des Apothekers eine Fußpflegepraxis. Mit dem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag hat sich diese Mieterin verpflichtet, auch die anteiligen Kosten für die Aufzugsanlage zu übernehmen. Ferner sieht § 2 Nr. 7 BetrKV vor, dass die Kosten für den Betrieb eines Personenaufzuges Betriebskosten darstellen.
Nach erfolgter Abrechnung über die Betriebskosten begehrte die Mieterin eine anteilige Erstattung, weil sie die Kosten für die Aufzugsanlage herausrechnete. Nachdem auf das Schreiben ihres Rechtsanwaltes eine Erstattung seitens des Apothekers als Vermieter nicht erfolgte, versuchte sie den Betrag gerichtlich geltend zu machen. Dies gelang ihr hingegen nicht, da das zuständige Amtsgericht (AG Zittau, Urteil vom 05.07.2018 - 14 C 69/18) die Klage der Mieterin kostenpflichtig abwies und zur Begründung der Argumentation unserer Kanzlei folgte:
Die Immobilie stellt ein klassisches Ärztehaus bzw. Gesundheitszentrum dar. Es entspricht dabei dem Konzept für die Immobilie, dass - insbesondere auch gehbehinderte - Patienten bei ihrem Besuch in der Regel mehrere Praxen in der Immobilie aufsuchen können und zu diesem Zwecke eben auch die Aufzugsanlage nutzen. Folglich profitiert auch die streitsüchtige Mieterin, so wie alle anderen Mieter der Immobilie, vom Vorhandensein der Aufzugsanlage. Es muss, anders als bei Wohnraummietverhältnissen, eine Betrachtung aus Sicht der Patienten der Praxen in der Immobilie erfolgen. Diese nutzen bei mehreren aufeinander folgenden Besuchen mitunter mehrfach bei einem Besuch den Aufzug, der die streitgegenständlichen Kosten verursacht.
Lediglich ein von der Nutzung gänzlich ausgeschlossener Mieter hat keine anteiligen Betriebskosten für einen Aufzug zu tragen. Dies gilt selbstverständlich auch, wenn selbst die Besucher des Gewerberaummieters den Aufzug nicht nutzen könnten. Entscheidend ist dabei „allein die bestehende und auch lebensnahe Möglichkeit der Nutzung“ des Aufzuges.
Letztlich trat auch noch der Umstand hinzu, dass sich auch der Apotheker als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligte.
Der Fall veranschaulicht, dass pauschale Aussagen über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten häufig nicht getroffen werden können, vielmehr der Einzelfall einer rechtlichen Begutachtung zu unterziehen ist. Selbst das hier angeführte Urteil kann nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragen werden, kann aber als Argumentationsgrundlage für vergleichbare Sachverhalte dienen.
